CONSEIL EN INVESTISSEMENT IMMOBILIER : IMMOBILIER COMMERCIAL

Immobilier commercial : définition

Si l’immobilier d’habitation est celui qui attire le plus d’investisseurs particuliers, bien d’autres types de biens existent, qui ne manquent pas d’intérêt. En effet, la pierre à vocation professionnelle, à savoir les biens immobiliers commerciaux, professionnels ou d’entreprise sont autant de possibilités à envisager. Bien que ces types de biens demandent généralement un investissement plus important, ils présentent également une rentabilité supérieure et une sécurité accrue. Les biens concernés peuvent ainsi prendre diverses formes. On trouvera donc dans la catégorie de l’immobilier tertiaire des bureaux, des locaux commerciaux, des entrepôts logistiques …. Si ce type de biens attirent les investisseurs, c’est avant tout pour les deux avantages majeurs qui l’accompagnent, à savoir la sécurité à l’égard du bailleur et la rentabilité qu’il en retire.

Les avantages à investir dans l’immobilier commercial

Si l’investissement dans l’immobilier tertiaire procure une sécurité plus importante pour son propriétaire, c’est en raison de la nature du contrat de bail qu’il pourra proposer à son locataire. En effet, ce type de bail est bien moins souple que celui mis en place dans l’immobilier d’habitation, du moins en ce qui concerne les impayés de loyer. En effet, si le locataire professionnel d’un local commercial n’est pas en mesure d’assumer le paiement de son loyer, le bailleur peut l’obliger à quitter les lieux par simple ordonnance judiciaire. En plus de cela, la durée d’un bail commercial participe à la sécurité de ce type d’investissement. En effet, le bail commercial est mis en place pour une durée minimale de 3 ans, avec possibilité de revoir le montant du loyer de 15 à 20 % à chaque renouvellement ou simplement chaque 5 %. Le bail peut être de 3-6-9. Il s’agit ainsi d’une durée de longue durée qui permettra à un bailleur qui a trouvé un locataire sérieux de profiter d’une entrée d’argent stable sur près d’une décennie. Enfin, même si le locataire souhaite mettre un terme à son activité professionnelle, et trouve pour cela un repreneur au bail, le contrat de bail fait alors partie du fonds de commerce vendu au repreneur, ce qui assure au bailleur de continuer à profiter des mêmes conditions qu’avec le locataire original. Outre la sécurité accordée au propriétaire d’un local commercial loué, la rentabilité est elle aussi très intéressante. En effet, il a été observé que la rentabilité moyenne de ce type de bien est supérieure à celle d’un bien d’habitation. Entre 4 et 8 années pour l’immobilier tertiaire de bureaux contre 6 à 10 pour les appartements (meublés ou vides) Toutefois, une telle rentabilité a un prix qu’il est important de prendre en considération dans l’équation. Ainsi, la mise de départ pour l’achat d’un local commercial par exemple est en général plus importante que pour un bien destiné à l’habitation. De plus, le prix d’achat n’est pas déterminé par la superficie du bien acheté comme c’est le cas pour l’habitation, mais par la rentabilité et la position géographique du bien en question. Par exemple a Abidjan, l’immobilier tertiaire situé au Plateau ou à Cocody Ambassade sera bien plus élevé qu’à la Riviera II ou à Bonoumin. Une donnée importante à prendre en compte donc lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement à but professionnel.

L’immobilier tertiaire de bureaux : Cas à Abidjan.

Le plateau, Cocody Ambassades et Danga , Rue des Jardin au II Plateaux Vallon, et enfin, Blvd Usher Assouan à la Riviera III et IV. Plusieurs entreprises ou de commerce recherche des espaces commerciaux ayant une grande visibilité, facile d’accès avec une plusieurs parkings. Enfin, les Plateaux de bureaux neufs dans ces zones sont compris entre 17.500 et 21.000 le m² hors de charge commune. Les clients désirent ce type d’installation pour mieux agencer leurs espaces en fonction de leurs organisations internes. Notons que de grands projets sont en cours ou sont achevés dans l’immobilier d’entreprises avec : – La construction prévue de la Tour F et ses 72 niveaux de bureaux. – La réhabilitation de la Tour Sama et ses 6 000 m² exclusivement de bureaux sur 12 niveaux, par le groupe Duval en plein cœur du Plateau. – L’Ivoire Trade Center (ITC) de PFO, immeuble mixte, neuf et haut de gamme dans le quartier des ambassades à Cocody, un lieu premium dans Abidjan. Ce quartier est facile d’accès et concentre plusieurs représentations diplomatiques et consulaires, ainsi que des sièges d’institutions nationales et internationales. C’est l’immeuble du bureau le plus cher d’Abidjan ce qui se justifie par la qualité de sa réalisation et son emplacement. – Brandon McCain qui est un immeuble neuf, moderne et de bon standing, exclusivement de bureaux dans le quartier de Riviera 4, sur le Boulevard Usher dans la commune de Cocody. Il se situe en bordure de voie principale avec un accès rapide au pont HKB. Ce quartier, essentiellement résidentiel, est privilégié par les cadres dirigeants de multinationales et d’institutions. Ses bureaux s’étalent sur 4 500 m² de bureaux sur 3 niveaux. – Le BADAMIER de PFO sur la rue des jardins, un immeuble mixte, avec 4 000 m² de bureaux dans une zone résidentiel mais également très commerciale. Avec tous les indicateurs économiques rassurants et la quantité d’investissement à Abidjan, la demande de bureaux et/ou d’espaces commerciaux se fait de plus en plus pressante. Certes, il existe encore des lenteurs d’exécution, mais la zone est propice à l’innovation et les rendements sont sur une voie ascendante. Cependant, le secteur de la location de grand plateau de bureaux a subi un fort impact dû à la crise du covid 19. Plusieurs entreprises ont réduit leurs effectifs, d’autres ont réduit leurs espaces de travail avec l’avènement du télétravail. Notons que malgré la crise, de plus en plus d’investisseur se posent sur les rives de la lagune Ebrié. Abidjan est considéré comme un hub économique en Afrique de l’Ouest qui voit de nombreux grands projets de centres commerciaux et d’immeubles de bureaux en cours de réalisation ou sont déjà opérationnels. Ces immeubles ont généralement des taux de remplissages entre 80, 90 % voire 100 %. Les clients intéressés par les plateaux de bureaux sont divers. Parmi eux, on peut compter les acteurs du coworking. Ce secteur a des perspectives intéressantes avec notamment le développement d’Africaworks, de Régus, des leaders du secteur qui n’ont pas encore de centre à Cocody. Il y a aussi les grandes entreprises privées (multinationales), les institutions internationales, des moyennes entreprises. Ceux-ci recherchent de la qualité, des espaces de travail qui reflètent leurs images de marques. Leurs besoins cruciaux peuvent être énumérés comme suit : – La possibilité de faire leurs propres travaux d’aménagements pour être surs de La qualité de standing qu’ils recherchent, – l’accessibilité et la visibilité du site, – La sécurité aux normes internationales (surtout les issus de secours), – Les places de parking, – Des commodités comme minimum deux grands ascenseurs et un porte charge, un ou deux groupes électrogènes. Ces clients ont généralement un budget entre 15.000F/m² et 20.000 F/m² en fonction de la zone. Nb : les prix mentionnés sont hors charges communes.